内容：

1、中国房地产行业发展回顾：绕不开的政策周期

1)2007-2008：从房贷政策收紧，到政策全力救市

2)2008-2012：从限购升级加码，到公积金政策放松

3)2012-2017：从政策再度收紧，到政策全面宽松又收紧

4)2018-2020：刚性需求前期已释放，投资性需求减弱

2、中国人口红利拐点下的房地产大周期

1)二十年开工、投资的高速成长期已接近尾声

2)城镇化速度放缓让新房成交量接近行业天花板

3)刚需和改善让存量房市场仍存较大发展空间

4)人口质量成为决定中国未来房地产表现的关键

3、从2018731政治局会议看中国房企的行业发展生态

1)龙头企业：顺势而为，抓紧布局二三线城市

2)中小房企：转型加速，并购重组不断涌现

3)国企改革：自上而下，剥离及转型相继出现

4)地产板块：房地产业产业链价值中枢逐渐后移

4、中国版逆城市化的发展逻辑和未来趋势判断

1)内在逻辑归因于经济增长方式变化和动能改变

2)富人及中产搬出带动郊区城市化形成特殊城市带

3)人口+库存带来三线城市地产发展趋势性大周期

4)三十年人口回流持续进行三四线城市获得发展时期

5、趋势：雄安新区采用新加坡住房制度的影响

1)实现“居者有其屋”体现房屋居住本质属性

2)政府在房价调控和抑制投机方面获得根本主动权

3)二元结构协调中国房地产市场实现长周期自我调整

4)中国房地产价格将分区域进入长周期下降通道

6、老有所依：养老地产进入模糊的“新蓝海”

1)我国人口老龄化加剧助力养老地产布局

2)养老机构量少低带来中端服务产品需求

3)规模扩张归因土地供给增加和资金支持

4)发展多元源于盈利模式尚在摸索和创新

7、房地产改革预期：房产税、土地制度及税改

1)房地产税改革目的不在房产税而在于简并税种

2)房地产泡沫的解决根本在于政府土地资源重新配置

3)主导资产重新配置的不是政府而是居民对发展和改革的预期

4)一带一路：处理货币超发和资产泡沫的最终一剂良药

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